Kas jums jāpārbauda pirms dzīvokļa iegādes otrreizējā tirgū

2024 Autors: Malcolm Clapton | [email protected]. Pēdējoreiz modificēts: 2023-12-17 04:04

Nenopietni uztverot dokumentus, varat palikt bez mājokļa un bez naudas.

Kad jūs pērkat kaut ko veikalā, pietiek ar to, ka pārdevējs vēlas jums iedot preci, un jūs vēlaties to iegādāties. Ar nekustamo īpašumu viss ir sarežģītāk: darījumu var apstrīdēt, ja izrādās, ka tas ir krāpniecisks vai pārdošanas laikā ir pārkāptas kāda cilvēka tiesības. Tajā pašā laikā pircējs būs visvairāk skumjš: viņu izliks no dzīvokļa, nauda būs jāatdod caur tiesu un dažreiz pat jāatvadās.

Lai tas nenotiktu, pārbaudiet visus dokumentus – un noteikti pārbaudiet oriģinālus vai notāra apliecinātas kopijas.

1. Izraksts no USRN par objekta galvenajām īpašībām

Šis ir ļoti svarīgs dokuments ar informāciju no Vienotā valsts nekustamā īpašuma reģistra, kas sniegs jums daudz noderīgas informācijas.

Kas ir īpašnieki

Visiem viņiem ir jāpiekrīt darījumam, pretējā gadījumā to var apstrīdēt.

Vai ir kādi apgrūtinājumi

Objektu var ieķīlāt bankā hipotēkas dēļ, iznomāt ar līguma reģistrāciju Federālajā īpašuma pārvaldīšanas aģentūrā, arestēts par parādiem. Ja tā, tad īpašniekiem nav tiesību ar to rīkoties. Darījums būs nederīgs.

Kādas ir dzīvokļa īpašības

USRN izrakstā būs precīza adrese, kadastra numurs, platība. Dzīvokļa tehniskais plāns uzdrukāts uz pēdējās lapas. Varat novērtēt telpu kadrus un pamanīt pārbūvi. Pēdējais ir īpaši svarīgi, ja piesakāties hipotēkas kredītam – tas var netikt apstiprināts.

No kura datuma īpašniekiem pieder dzīvoklis

Salīdziniet to ar datumu īpašumtiesību dokumentos (par tiem zemāk).

Pamatojoties uz kādu dokumentu īpašniekam pieder dzīvoklis

Atsevišķos gadījumos risks sākotnēji ir lielāks – par to arī runāts punktā par īpašumtiesību dokumentiem.

Īpašnieks nodrošinās izrakstu no USRN. Jūs pats varat iegūt iztīrītu versiju.

Lai to izdarītu, Rosreestr vietnē ir jāpasūta izraksts. Par dokumenta nodrošināšanu elektroniskā formā būs jāmaksā 250 Informācijas iegūšana no USRN rubļiem. Jāpasūta arī izraksts par īpašuma tiesību nodošanu – tas maksā tikpat. Šajā dokumentā jūs redzēsiet, cik bieži un uz kāda pamata mainījās dzīvokļa īpašnieki.

Ja pēdējā gada vai divu laikā nekustamais īpašums vairākas reizes ir mainījis īpašnieku, tas ir iemesls būt piesardzīgiem. Šādi parasti tiek maskēti krāpnieciski darījumi. Ja apkrāptais īpašnieks darījumu ķēdi varēs apstrīdēt tiesas ceļā, dzīvoklis viņam tiks atdots.

2. Īpašnieka/-u dokumenti

Ja īpašnieks ir pilngadīgs

Pases derīguma termiņš

Teiksim, īpašnieks pirms pusgada nomainīja pasi, policijai paziņojot, ka veco pazaudējis. Un tagad viņš cenšas noslēgt darījumu par nederīgu dokumentu, lai vēlāk to apstrīdētu. Tas ir pilns ar problēmām.

Tātad ar Iekšlietu ministrijas speciālā dienesta palīdzību noskaidrojiet, vai dokumenti ir derīgi.

Pases dati

Sērija, numurs, dzimšanas vieta un reģistrācijas adrese būs nepieciešama, lai tos salīdzinātu ar citos dokumentos norādītajiem datiem (svarīgi, lai viss sakrīt). Ja īpašniekam šajā laikā izdevās nomainīt pasi, dati par iepriekšējo eksemplāru ir norādīti pašreizējās priekšpēdējā lapā.

Pievērsiet uzmanību vārdam, uzvārdam un uzvārdam: vismaz viena burta nesakritība dažādos dokumentos ir iemesls, lai lūgtu īpašniekam vienotus dokumentus. Pretējā gadījumā tas var kļūt par iemeslu tiesvedībai par darījuma spēkā esamību.

Ģimenes stāvoklis

Viens no laulātajiem nevar patvaļīgi rīkoties ar kopīgi iegūto mantu bez otra piekrišanas. Šādu darījumu ir viegli apstrīdēt. Tāpēc ir svarīgi noskaidrot, vai īpašnieks ir precējies un no kura datuma. Šī informācija jums noderēs, pārejot uz tituldokumentiem.

Ja cilvēks dzīvokli saņēmis mantojumā vai dāvinājumā, laulātā klātbūtnei nav nozīmes. Šāds īpašums netiek uzskatīts par kopīgi iegādātu.

Bet, ja jums ir darīšana ar pārdošanas līgumu, pievērsiet uzmanību tā noslēgšanas datumam. Īpašnieks var brīvi rīkoties ar dzīvokli, kas iegādāts pirms laulībām. Ja viņš to iegādājās pēc kāzām, dokumentu paketē jābūt notariāli apstiprinātai laulātā piekrišanai pārdošanai. Teorētiski to var aizstāt ar laulības līgumu, kas vienpersoniski nodrošina īpašniekam tiesības rīkoties ar objektu. Bet ar piekrišanu joprojām ir mierīgāk: pirmslaulības līgums dažreiz tiek apstrīdēts.

Ja dzīvokļa īpašnieks ir šķīries un dzīvoklis iegādāts laulības laikā, to joprojām var uzskatīt par kopīpašumu. Šeit nepieciešama vai nu piekrišana, vai tiesas lēmums par sadaļu, saskaņā ar kuru īpašums tika nodots personai, ar kuru plānojat slēgt darījumu.

Informācija par bērniem

Pats par sevi tas jums neko nepateiks. Bet, ja īpašniekam ir bērni, tas ir iemesls papildu pārbaudēm un prasībām jauniem dokumentiem.

Ja dzīvoklis pirkts ar hipotēku, tā atmaksai varētu izmantot maternitātes kapitālu. Tas uzliek par pienākumu nodrošināt bērnus ar dzīvokļa daļām. Tāpēc, ja starp īpašniekiem ir tikai vecāki, tas netika darīts. Pēc tam darījumu var apstrīdēt.

Lai tas nenotiktu, prasiet īpašniekam Pensiju fonda izziņu, ka maternitātes kapitāls nav izmantots hipotēkas dzēšanai.

Ja īpašnieks ir nepilngadīgs

Bērniem līdz 14 gadu vecumam skatīt dzimšanas apliecību, vecākiem par 14 gadiem - pases. Salīdziniet datus ar citos dokumentos norādīto.

Ja īpašnieks ir bērns, viņa likumiskie pārstāvji nevar pārdot dzīvokli tāpat vien. Darījumam nepieciešama aizbildnības iestāžu piekrišana. Un, ja dzīvokļa īpašnieks ir vecāks par 14 gadiem, tad viņa atļauja.

3. Nosaukuma dokumenti

Dokumenta nosaukums, uz kura pamata īpašnieks saņēma īpašumtiesības, ir USRN izrakstā. Ir vērts to aplūkot tuvāk.

Pārdošanas līgums

Šeit viss ir vienkārši: ja pašreizējais īpašnieks iegādājās dzīvokli no iepriekšējā, to apliecina attiecīgais līgums. Ja jums ir izraksts no USRN par tiesību nodošanu uz nekustamā īpašuma objektu, salīdziniet pārdevēja datus ar dokumentā norādītajiem. Lūdziet uzrādīt arī dzīvokļa pieņemšanas aktu un pārdevēja čeku par naudu. Tas pārliecināsies, ka iepriekšējam īpašniekam nav pretenziju pret pašreizējo.

Ja mājoklis ir pirkts ar hipotēku, varat lūgt atmaksas sertifikātu.

Kopumā apgrūtinājumu neesamība izrakstā no USRN daiļrunīgi liecina, ka aizdevums ir nomaksāts. Bet tā kā kādu dokumentu var pārbaudīt, tad būtu dīvaini to nepieminēt.

Līgums par līdzdalību būvniecībā

Ja īpašnieks nekustamo īpašumu būs ieguvis būvniecības stadijā, viņam rokās būs tieši šis dokuments, un pēc mājas nodošanas būs arī dzīvokļa pieņemšanas un nodošanas akts.

Mantojuma apliecība

Strādājot ar šādu īpašumu, pastāv risks, ka pēkšņi uzradīsies kāds atņemts mantinieks un mēģinās darījumu apstrīdēt. Turklāt, jo vairāk laika pagājis kopš mantojuma brīža, jo mazāki riski iekļūt nepatikšanās. Pirms iegādes vislabāk ir konsultēties ar juristu.

Ziedojumu līgums

Arī dāvināta mājokļa iegūšanas riskus labāk izvērtēt kopā ar speciālistu. Advokāts noskaidros, vai ir ievērota darījuma noslēgšanas forma un kārtība, vai īpašniekam īpašums pieder likumīgi.

Dzīvokļa nodošanas līgums

To izsniedz, ja īpašnieks ir privatizējis šo dzīvokli. Strādājot ar šādu nekustamo īpašumu, ir viens brīdinājums. Ja dzīvoklī reģistrēts cilvēks atteicās piedalīties privatizācijā, viņš saņem mūža tiesības tajā dzīvot līdz brīvprātīgai izslēgšanai. Pretējā gadījumā viņu nav iespējams izlikt pat tiesas ceļā. Tāpēc ir svarīgi pārliecināties, ka viņš izrakstās, pirms pārdevējs saņem naudu. Vai arī riskējat iegādāties dzīvokli ar īrnieku.

Ir arī cita veida īpašumtiesību dokumenti, piemēram, tiesas lēmums, ar kuru īpašniekam pieder objekts. Bet ar viņiem labāk nekavējoties sazināties ar juristu, ja nevēlaties problēmas.

4. Informācija par dzīvoklī reģistrētajiem

Punktā par līgumu par dzīvokļa nodošanu īpašumā jau daļēji pieskārāmies tēmai, cik svarīgi ir zināt, kas dzīvoklī ir reģistrēts. Tagad aplūkosim jautājumu sīkāk.

Papildus tiem, kas atteicās no privatizācijas, Jūsu darījumam un komfortablai dzīvošanai iegādātajā dzīvoklī apdraud sekojoši īrnieki:

• izrakstīts no dzīvokļa militārajam dienestam vai ārstēšanai sanatorijā;
• izņemts no uzskaites sakarā ar soda izciešanu brīvības atņemšanas vietās;
• atzīts par pazudušu;
• nepilngadīgie nosūtīti uz internātskolu.

Pēc atgriešanās viņi tiks reģistrēti viņu iepriekšējā dzīvesvietā - tas ir, pie jums. Var būt iespējams viņus izlikt tiesas ceļā, taču tas prasīs daudz laika un pūļu.

Īpašu uzmanību pievērsiet izrakstītajiem nepilngadīgajiem, lai noskaidrotu, vai aizbildnības dienests tam devis atļauju.

Lai saprastu nianses, jums ir jāizlasa dažas atsauces. Labāk būt klāt brīžos, kad īpašnieks tos saņem, lai pārliecinātos par dokumentu īstumu.

Reģistrācijas apliecības 9. veidlapa

Tajā ir informācija par visiem, kas šobrīd ir reģistrēti dzīvoklī.

Reģistrācijas arhīva apliecība pēc 9. veidlapas

Šajā dokumenta versijā ir redzama iedzīvotāju reģistrācijas dinamika: kurš reģistrēts agrāk, kurš izrakstīts un kad. Ļoti noderīgs dokuments, bet ir kāda nianse. Viņi bieži atsakās to nodot trešajām personām, tostarp esošajiem dzīvokļa īpašniekiem, jo tajā ir iepriekšējo iedzīvotāju personas dati. Ja nebija iespējams iegūt arhīvu "deviņi", jums būs jāstrādā ar to, kas jums ir, un jāiet tieši uz veidlapas 12 palīdzību.

Sertifikāts par noteiktu kategoriju pilsoņu reģistrāciju

12.veidlapas dokumentā ir dati par to, vai kāds no īrniekiem tika izrakstīts no dzīvokļa, kas teorētiski varētu kļūt par problēmu avotu. Ideālā gadījumā katrā kolonnā nav. Pretējā gadījumā jums būs jānoskaidro papildu informācija par katru personu atsevišķi vai pat jāatsakās no darījuma.

5. Tiesībspējas apliecības

Ja vēlāk izrādīsies, ka pārdevējs nav bijis prātīga prāta un cietas atmiņas, darījums tiks atzīts par spēkā neesošu. Jūs esat īpaši pakļauts riskam, ja pārdevējs ir gados vecāks, taču kopumā jūs nevarat pret to apdrošināties. Piemēram, viltīgs jurists var pierādīt, ka īpašnieks uz laiku bija samulsis saaukstēšanās zāļu dēļ, jo šī blakusparādība ir norādīta anotācijā.

Lai tas nenotiktu, lūdziet pārdevējam uz darījumu paņemt līdzi psihiatra un narkologa izziņu, ka viņš ir pie prāta un nav reģistrēts kā narkomāns.

Ja ir pārliecinoši iemesli šaubām, uzaiciniet licencētu ekspertu veikt pārbaudi tieši saistībā ar darījumu.

6. Informācija par parādiem par kapitālo remontu

Visi parādi par mājokli un komunālajiem pakalpojumiem paliek bijušajam dzīvokļa īpašniekam. Izņēmums ir kapitālais remonts. Ja pārdevējs par to nav samaksājis, parāds pāries jums. Jūs varat pārbaudīt prombūtni pēc pēdējā maksājuma. Ja neuzticaties, lūdziet pārvaldības uzņēmuma sertifikātu.

7. Pilnvara

Vislabāk ir noslēgt pārdošanas līgumu tieši ar īpašnieku. Taču īpašnieks ne vienmēr ir klāt darījumā. Šajā gadījumā viņš var izsniegt notariāli apliecinātu pilnvaru personai, kura pārstāvēs viņa intereses.

Darījumi ar šo dokumentu ir nedroši, ir pārāk daudz riska faktoru. Ja izlemjat veikt līdzīgu darbību, pārbaudiet tālāk norādīto.

• Pilnvara dod tiesības pārdot dzīvokli īpašnieka vārdā.
• Dokuments ir īsts - to varat uzzināt Federālās notāru palātas tīmekļa vietnē.
• Pilnvara nav beidzies.
• Tajā ir norādīta pareiza pase un citi dati.
• Saimnieks ir dzīvs un pie pilna prāta - te palīdzēs video komunikācija un neiropsihiatriskā dispansera izziņas.

Bet pat tad, ja viss ir kārtībā, padomājiet trīs reizes, pirms izlemjat par šādu darījumu.

Ko atcerēties

• Pārbaudiet visus dokumentus. Nebaidieties būt uzmācīgs vai garlaicīgs: jūs riskējat ar miljoniem.
• Ja rodas šaubas, sazinieties ar speciālistu. Labāk būt trauksmes cēlējam, nekā palikt bez dzīvokļa un naudas.
• Ja ar katru soli šaubas nepazūd, bet kļūst stiprākas, atsakieties no darījuma.

UPD. Teksts tika atjaunināts 2019. gada 17. novembrī, iekļaujot atbilstošākus datus no pārbaudītiem avotiem.