Kāpēc no 1. jūlija sadārdzināsies nekustamais īpašums un vai steidzami jāpērk dzīvoklis

2024 Autors: Malcolm Clapton | [email protected]. Pēdējoreiz modificēts: 2023-12-17 04:04

Jaunajam likumam būtu jāaizsargā akciju turētāju nauda. Taču lielāko labumu no tā gūs bankas.

Kas notiks 1. jūlijā?

2019. gada 1. jūlijā stājas spēkā likuma grozījumi, kas maina uzņēmuma un pasūtītāja attiecību noteikumus dalītajā būvniecības tirgū.

Attīstītāji vairs nevarēs tieši izmantot to cilvēku naudu, kuri iegādājas dzīvokļus mājas celtniecības stadijā. Šie līdzekļi tiks turēti darījuma kontos. Uzņēmums tos varēs izņemt tikai pēc objekta nodošanas ekspluatācijā.

Izstrādātājiem būs jāņem banku kredīti – protams, uz procentiem. Piemēram, Sberbank sola tos aizdot par 7-8%, kas ir daudz.

Un kāpēc šis likums ir vajadzīgs?

Šis ir nākamais posms likumdošanas pilnveidošanā, mēģinot aizsargāt akcionāru naudu.

Līdz 2004. gadam nebija vienota normatīvā regulējuma koplietošanas celtniecībai, tāpēc uzplauka dažādas krāpnieciskas shēmas, kas izpaužas kā viena un tā paša dzīvokļa vairākkārtēja pārdošana vairākiem klientiem, attīstītāja pazušana ar visu naudu utt.

Likums 214-FZ būtiski uzlaboja situāciju kopējā būvniecības tirgū. Tas pasargā pircēju no dubultas objektu pārdošanas, regulē attiecības starp klientu un attīstītāju. Taču regulējums neapdrošina pret uzņēmuma bankrotu, kas notiek ne tik reti. Tagad Būvniecības ministrijas reģistrā ir 887 problēmbūves.

Jaunais likums ir izstrādāts, lai aizsargātu akcionārus tieši no šādiem gadījumiem. Ja uzņēmums nepildīs savas saistības – nepabeigs būvniecību, nokavēs termiņu – tad nauda no darījuma konta tiks atgriezta klientam.

Šķiet labs likums. Vai arī ir kāds loms?

Šeit ir dažas nianses. Jaunais mehānisms akciju turētāju aizsardzībai ir labs uzlabojums. Tas izslēdz situācijas, kad cilvēki paliek bez naudas, bez dzīvokļa, bet ar ilgtermiņa hipotēku uz neesošu mājokli.

Taču tajā pašā laikā ēkas celtniecība attīstītājam izmaksās dārgāk, kas noteikti ietekmēs dzīvokļu izmaksas. Un mēs runājam par nepabeigtā mājokļa cenu.

Lūk, kā tas darbojās iepriekš: attīstītājs paņēma naudu no akcionāra un iedeva viņam atlaidi par šo līdzekļu izmantošanu. Dzīvokļa iegāde šajā gadījumā bija sava veida augsta riska investīcija. Jūs varētu, piemēram, nopirkt māju rakšanas stadijā par 1,5 miljoniem rubļu un sagatavot to ar tirgus vērtību 2 miljoni. Tagad attīstītājam ir daudz mazāk iemeslu šādai augstsirdībai: viņam joprojām ir jāmaksā bankai procenti.

Tātad dzīvokļi jaunbūvēs, visticamāk, sadārdzināsies: uzņēmumi nestrādās ar zaudējumiem. Taču ir arī spēcīgs atturēšanas līdzeklis - krievu pirktspēja. Precēm, kas ir pārāk dārgas, tirgotāju var vienkārši nebūt. Kā liecina aptaujas, šobrīd pircēji par drošākiem darījumiem ar darījuma kontiem ir gatavi maksāt 5% no dzīvokļa cenas.

Koplietošanas būvniecības objektu sadārdzināšanās var padarīt sadārdzinājumu citiem dzīvokļiem. Taču izaugsmes temps ir atkarīgs no tirgus. 2018. gadā mājokļu cenas primārajā tirgū un bez darījuma kontu likumiem pieauga par 4,35%, otrreizējā tirgū - par 1,58%.

Tātad dzīvokļi sadārdzināsies vai nē?

Par to neviens nevar droši pateikt. Priekšnosacījumi liecina, ka dzīvokļi sadārdzināsies. Bet paši izstrādātāji par to runā visvairāk. Iespējams, ka viņi tikai spiež cilvēkus iegādāties dzīvokļus, pirms stājas spēkā darījuma kontu likums. Turklāt pastāv risks, ka tik steidzīgiem klientiem cenas jau tiks paaugstinātas.

Ko šajā gadījumā noteikti nav vērts darīt, ir steigties. Jūs riskējat steigā atdot naudu negodīgam attīstītājam un kļūt par vienu no pēdējiem apkrāptajiem nekustamā īpašuma investoriem. Rūpīgi pārbaudiet uzņēmumu - Lifehacker rakstīja, kā to izdarīt.

Ja jums nav laika, neuztraucieties. Pat ja cenas sāk augt, labāk nedaudz pārmaksāt, nekā palikt bez dzīvokļa un bez naudas.

Pagaidiet, kas notiks ar naudu, ja bankai atņems licenci?

Šāds risks ir paredzēts arī likumos. Ja banka zaudēs licenci, Noguldījumu apdrošināšanas aģentūra naudu atdos – tomēr ne vairāk kā 10 milj. Apdrošināšana ir spēkā līdz dzīvokļa izīrēšanai vai līdz brīdim, kad pārtraucat līgumu ar attīstītāju.

Tātad darījuma konts izskatās kā depozīts?

Tikai daļēji, un bankām šajā ziņā klājas ļoti labi. Pateicoties jaunajam likumam, viņi aizdos izstrādātājus un saņems no tiem procentus. Kamēr viņi būvēs māju, banka varēs "izgrozīt" naudu no darījuma kontiem un gūt no tiem ienākumus. Pēc dzīvokļu nodošanas ekspluatācijā attīstītājam viņš bez procentiem pārskaitīs tieši tādu summu, kādu jūs ielikāt. Attīstītāja bankrota gadījumā jums tiks piešķirta arī nauda bez procentiem. Ir skaidrs, kurš šeit uzvarēs.

Tātad, kāds ir rezultāts?

Apakšējā līnija ir vienkārša:

1. No 2019. gada 1. jūlija būvniecības stadijā esošu īpašumu iegāde kļūs drošāka, bet, iespējams, arī dārgāka.
2. Nauda, ko maksājat par dzīvokli, paliks bankā līdz mājas nodošanai ekspluatācijā. Ja izstrādātājs pārkāps saistības, tās jums tiks atgrieztas.
3. Ja rodas problēmas ar banku, nauda tiks atgriezta arī jums, bet ne vairāk kā 10 miljoni rubļu.
4. Ar dzīvokļa iegādi nekādā gadījumā nav jāsteidzas – ņem vērā visas nianses. Bet, ja esat izvēlējies izstrādātāju un jau esat plānojis darījumu, iespējams, varēsiet ietaupīt naudu.