Kā iegādāties dzīvokli un nenožēlot: ekspertu padoms

2024 Autors: Malcolm Clapton | [email protected]. Pēdējoreiz modificēts: 2023-12-17 04:04

Kopā ar nekustamo īpašumu ekspertu noskaidrojām, kas jāņem vērā, pērkot, kāpēc ņemt un kā rīkoties, ja starp īpašniekiem ir nepilngadīgas personas.

Ko meklēt, izvēloties māju

Rajona infrastruktūra

Teritorijai jābūt pašpietiekamai, lai lielākā daļa objektu, kurus regulāri apmeklēsiet, būtu ja ne pastaigas attālumā, tad vismaz vienas vai divu pieturu attālumā no mājām. Minimālais komplekts ir lielveikals (un vēlams vairāki uzreiz, lai nestāvētu rindās), aptieka un klīnika. Ja ģimenē jau ir vai ir gaidāmi bērni, tuvumā jābūt arī skolai un bērnudārzam. Skatieties tālāk atbilstoši savām vajadzībām. Kādam ir vajadzīgs fitnesa klubs netālu no mājām, kādam vajadzīgs skriešanas parks vai aprīkota zona, kur var pastaigāties un apmācīt savu suni.

Pārbaudot dzīvokli, iesaku rīkoties no vispārīga uz konkrētu. Vispirms apskatām teritoriju (vispārējo), tad māju un tās apkārtni un tikai tad dzīvokli (privāto). Uzziniet, kas atrodas apkārtnē, ja tuvumā ir nepieciešamā infrastruktūra un zaļās vietas. Pārliecinieties, ka apkārtnē nav bīstamu nozaru.

Infrastruktūra ap sekundārajiem mājokļiem bieži ir labāka nekā jaunos rajonos. Ja iegādājaties mājokli jaunā ēkā, pārbaudiet, kā šī teritorija attīstīsies. Ir labi, ja attīstītājs rūpējās par pircēju ērtībām un projektā paredzēja ne tikai veikalus māju pirmajos stāvos, bet arī skolu ar bērnudārzu pastaigas attālumā.

Avito ir apkopojis vairāk par dzīvokļu pārdošanu no visas Krievijas - ir gan jaunbūves, gan sekundāri mājokļi no īpašniekiem. Izmantojot filtrus, jūs varat ātri atrast ērtu iespēju: izvēlieties pilsētas platību, dzīvokļa platību un istabu skaitu, mājas veidu un vēlamo stāvu - meklēšanā parādīsies tikai piemēroti piedāvājumi rezultātus.

Meklējiet sludinājumus ar atzīmi "Tiešsaistes displejs": tas nozīmē, ka pārdevējs vai īpašnieks ir gatavs doties ekskursijā pa dzīvokli, izmantojot video saiti, izmantojot jums ērtā kanālu - piemēram, Skype vai WhatsApp. Turklāt jūs varat lūgt īpašuma īpašnieku demonstrēt ieejas, lifta un pieguļošās teritorijas stāvokli.

Transporta pieejamība

Kad mājās jānokļūst ar trīs pārskaitījumiem, tas noliedz visu prieku par ietaupīto naudu un veiksmīgo dzīvokļa plānojumu. No galvenajām transporta artērijām izolētas vietas var nebūt tik pievilcīgas, kā solīja pārdevējs. Nosacīti runājot, ja uz teritoriju ved tikai viens ceļš, sagatavojies regulāriem sastrēgumiem. No rīta un vakarā tas būs pilnībā piebāzts ar automašīnām.

Mēģiniet braukt no savām nākamajām mājām uz darbu un atpakaļ sastrēgumu stundās un pārbaudiet, vai sabiedriskais transports kursē regulāri. To ir vērts darīt, pat ja ceļojat galvenokārt ar privāto automašīnu. Dažreiz ir vieglāk ietaupīt laiku un nokļūt mājās ar autobusu, nevis iestrēgt satiksmē. Taču paturiet prātā, ka lielajās pilsētās iespēja iekļūt sastrēgumā ir ļoti liela, braucot virszemes sabiedriskajā transportā. Šajā gadījumā koncentrējieties uz to, cik ātri un ērti varat nokļūt ar metro vai vilcienu.

Visbeidzot, aplūkojiet teritoriju ar pastāvīgā iedzīvotāja, nevis viesa acīm. Vai no tuvākās autobusu pieturas un metro stacijas līdz mājām ir viegli aiziet kājām, vai arī jābrien pa tuksnesi, kur nav laternu? Vai ir sakārtota autostāvvieta vai pagalms ir pilns ar automašīnām? Tie visi ir sīkumi, taču tie ietekmē dzīves komfortu, tāpēc dažreiz labāk neekonomēt naudu un izvēlēties iespēju, kaut arī dārgāku, bet ērtā vietā.

Mājas stāvoklis

Neierobežojiet sevi tikai ar dzīvokļa apskati un rūpīgi izpētiet ieeju, māju un apkārtni.

Alēna Kvača

Apskatiet māju no ārpuses, nosakiet, kur atrodas dzīvoklis, un pārbaudiet, vai sienām nav bojājumu. Paskaties, kur pavērās logi, vai tuvumā ir ēdināšanas un diennakts iestādes, kas traucē mieru.

Pievērsiet uzmanību piebraucamo ceļu un ietvju stāvoklim – ja pat siltajā sezonā nāksies manevrēt starp bedrēm, ziemā ceļš pārvērtīsies šķēršļu joslā. Paskaties, kā iekārtots pagalms: vai ir soliņi un vieta sportam, rotaļu laukums.

Alēna Kvača

Nebūs lieki sazināties ar tuvākajiem kaimiņiem no tuvējiem dzīvokļiem un redzēt, kāds kontingents ir mājas iedzīvotāju skaits. Pievērsiet uzmanību liftu grupu un liftu stāvoklim. Ja mājā ir atkritumu tekne, jums vajadzētu pārbaudīt ar kaimiņiem, vai tajā nav kukaiņu un grauzēju, kā arī noskaidrot, kā darbojas komunālie pakalpojumi un HOA vai apsaimniekošanas uzņēmums.

Dzīvokļa stāvoklis

Neļaujiet sevi apmānīt ar svaigu remontu – aiz tā var slēpties bojāta elektroinstalācija, cauruļu noplūde vai nelikumīga pārbūve. Apskatiet dzīvokli diennakts gaišajā laikā: tādējādi varat novērtēt dabisko apgaismojumu un pamanīt nelielus defektus, piemēram, noplūdes. Starp citu, labāk izvēlēties iespējas ar logiem uz dienvidrietumiem vai dienvidaustrumiem, ja vēlaties, lai telpas dienas laikā būtu gaišas.

Alēna Kvača

Dzīvokļa iekšpusē pievērsiet uzmanību iespējamām noplūdēm un pārbūvei, kas pārkāpj telpas konstrukcijas elementus. Pārbaudiet aukstā un karstā ūdens plūsmu – dažās mājās tā ir nelabojama problēma. Iesaku paskatīties čekus par komunālajiem maksājumiem un kapitālo remontu vairākus mēnešus. Dažas māju īpašnieku asociācijas ietver tādas iespējas kā videonovērošana vai apsardze un tīrīšana komunālajos pasākumos. Tas rada ievērojamu ikmēneša maksājumu summu.

Ja jūs apskatāt dzīvokli aukstajā sezonā, pieskarieties baterijām un velciet ar roku gar sienām, kas robežojas ar ielu - tām nevajadzētu būt aukstām. Virtuvē un vannas istabā ir jāpārbauda ventilācija. Piestipriniet pie ventilācijas atveres papīra lapu - ja tas ir pievilkts pie ventilācijas atveres, tad viss ir kārtībā.

Pārbaudiet logus un balkonu. Lūdzu, ņemiet vērā, ka ap logu ailēm nav nekādu svītru un pelējuma pēdu, kā arī nav pūšanas no plaisām. Pārbaudiet, vai ir viegli pilnībā atvērt rāmjus un pārslēgties uz ventilācijas režīmu. Ja logi ir vērsti uz trokšņainu ielu, pārliecinieties, vai tie labi slāpē skaņas no ārpuses.

Apskatiet grīdas, sienu un griestu stāvokli. Ja uz griestiem ir dīvaini traipi un svītras, visticamāk, tās ir plūdu sekas. Vēl var sarunāt ar kaimiņiem no augšas, bet, kad dzīvoklis atrodas pēdējā stāvā un vainīgs tekošais jumts, situāciju labot būs grūtāk. Pastaigājieties pa istabām un pārbaudiet, vai grīda nečīkst vai nenokarājas zem kājām. Izpētiet stūrus – ja uz tapetes redzat pelēkus plankumus, tas ir pelējums. Mums tas būs jāizņem un atkal jāremontē.

Kas jāpārbauda pirms pirkšanas

Izraksts no USRN

Neņemot vērā informāciju no Vienotā valsts nekustamā īpašuma reģistra, jūs riskējat zaudēt naudu, ja, piemēram, mājoklis tiek pārdots, nebrīdinot kādu no īpašniekiem. Izraksts palīdzēs noskaidrot, cik dzīvoklim patiesībā ir īpašnieku un kādi ir tā raksturlielumi: tādā veidā var uzzināt precīzu kadrus un salīdzināt istabu ar tehnisko plānu – nevar zināt, pēkšņi īpašnieki sarīkoja nesaskaņotu pārbūvi.

Alēna Kvača

Ir svarīgi saprast, kas ir nekonsekventa pārbūve. Ja tas tika veikts uz dzīvokļa iekšējo starpsienu rēķina un nesošās sienas netiek ietekmētas, Tehniskās uzskaites birojā (BTI) jāpasūta jauna tehniskā pase, kas apstiprinās dzīvokļa integritāti. strukturālie elementi. Kad māja ar gāzes plīti apvieno virtuvi ar istabu, izkārtojumu var leģitimizēt, tikai atgriežot virtuvei tās sākotnējo izolēto izskatu – piemēram, atjaunojot durvis un sienas.

Ja dzīvoklī ir nodotas mitrās zonas, šādas izmaiņas nevar legalizēt. Nākotnē tas draud ar to, ka, pārdodot mājokli uz hipotēkas, neatkarīgas vērtēšanas firmas vērtētājs atteiksies no objekta apstiprināšanas. Būs jāgaida cilvēki, kuri būs gatavi par skaidru naudu iegādāties dzīvokli ar pārbūvi. Līdz ar to sarūk īpašuma tirgus vērtība un sarūk pircēju loks - 80% darījumu ar nekustamo īpašumu tiek veikti ar hipotēkas līdzdalību.

Izraksts arī parādīs, vai mājoklim ir kādi apgrūtinājumi. Piemēram, nekustamo īpašumu var apķīlāt par parādiem vai ieķīlāt bankā. Tādu dzīvokli pirkt neizdosies.

Avito aizsargā pārdevēju un pircēju intereses un nodrošina, ka darījumi ir godīgi un caurskatāmi. Pirms pirkšanas varat pārbaudīt īpašumu šeit: USRN atskaite un pārliecināties, ka ar dzīvokli viss ir kārtībā. Atskaite palīdzēs noskaidrot objekta kadastrālo vērtību, uz kuras pamata aprēķina īpašuma nodokli, parādīs īpašnieku skaitu un to maiņas vēsturi, kā arī apgrūtinājumu esamību - piemēram, hipotēkas, aresta vai nomas līgums. Tas viss palīdzēs samazināt riskus pērkot. Pircējam atskaite maksā 299 rubļus.

Pārdevējiem izraksta izsniegšana būs bez maksas, visas izmaksas sedz Avito. Personas dati ziņojumā netiek izpausti: nav ne dzīvokļa numura, ne īpašnieku vārdu. Šāds izraksts palīdzēs ātri un izdevīgi pārdot mājokli – ja pircējs redzēs, ka ar objektu viss ir tīrs, viņš, visticamāk, piekritīs darījumam.

Īpašnieka personu apliecinoši dokumenti

Tā ir apdrošināšana pret sadursmēm ar krāpniekiem: ja pērkat dzīvokli no cilvēka, kurš uzdodas par tā īpašnieku, tad nāksies saskarties ar īpašuma īsto īpašnieku. Iekšlietu ministrijā ir tāds, ar kuru var pārbaudīt, vai pase ir derīga. Pārliecinieties, vai tā sērija un numurs, kā arī īpašnieka uzvārds, vārds un uzvārds atbilst dzīvokļa dokumentos norādītajiem. Ja pēc mājokļa iegādes īpašnieks nomainīja pasi, apskatiet viņa priekšpēdējo lapu – tajā ir informācija par iepriekš izsniegtajām pasēm.

Pārbaudiet to ar īpašnieka ģimenes stāvokli. Ja viņš iegādājās dzīvokli, kamēr bija precējies, tad dzīvoklis tiek uzskatīts par kopīpašumu. Dzīvokļa pārdošana bez laulātā atļaujas nedarbosies, tāpēc lūdziet notariāli apstiprinātu piekrišanu pārdošanai. Ja īpašnieks ir šķīries, tad noderēs arī tiesas lēmums par kopīpašuma sadali.

Alēna Kvača

Šeit jums jāpievērš uzmanība ne tikai tam, kad dzīvoklis tika nopirkts, bet arī tam, kāds bija maksājuma veids. Ja māja tika iegādāta nedēļu pirms kāzām uz hipotēkas vai nomaksas plāna un laulībā laulātie veica maksājumus kopā, tad šādam dzīvoklim ir nepieciešama vīra vai sievas piekrišana, jo daļa līdzekļu, lai nomaksātu parāds tika izmantots no vispārējā budžeta. Noilguma termiņš pēc laulības šķiršanas ir trīs gadi, pēc šī termiņa piekrišana nav nepieciešama.

Izņēmums ir situācijas, kad esošais īpašnieks dzīvokli saņēmis dāvanā vai mantojis, būdams precējies. Šāds īpašums pieder tikai viņam.

Nepilngadīgajiem īpašniekiem ir vērts pārbaudīt dzimšanas apliecību vai pasi un salīdzināt datus ar informāciju mājokļa dokumentos.

Alēna Kvača

Ja dzīvoklī reģistrēti nepilngadīgi bērni, tad pirms darījuma tos var izrakstīt uz jebkuru citu vietu. Tajā pašā laikā ir jānorāda alternatīva adrese, bērnu nevar izrakstīt “uz nekurieni”. Ja vecākiem ir dažādas reģistrācijas adreses, tad bērna izrakstīšanai nepieciešama otrā vecāka piekrišana.

Ja nepilngadīgi bērni ir nekustamā īpašuma daļas vai objekta īpašnieki pilnā apmērā, nepieciešama aizbildnības iestāžu atļauja. Viņi pārliecināsies, ka jaunais mājoklis nepasliktina bērna dzīves apstākļus un tam ir atbilstošas tehniskās un citas īpašības, piemēram, dzīvokļa platība, tā atrašanās vietas platība un pieeja izglītības iestādēm.

Īpašuma akti

Tie ir arī likumīgie. Piemēram, ja mājas īpašnieks to ir privatizējis, šāds dokuments būs līgums par dzīvokļa nodošanu īpašumā. Pērkot objektu, īpašumtiesības apliecina ar iepriekšējo īpašnieku noslēgtais pirkuma-pārdošanas līgums. Tam jāpievieno nekustamā īpašuma pieņemšanas un nodošanas akts un bijušā īpašnieka kvīts par naudas saņemšanu.

Ja dzīvokļa īpašnieks to iegādājās, kamēr māja tikko būvēta, īpašumtiesību dokuments būs līgums par dalītu dalību būvniecībā ar gatavā mājokļa pieņemšanas un nodošanas aktu.

Gadījumos, kad īpašumtiesības ir apstiprinātas ar dāvinājuma līgumu vai mantojuma apliecību, pirms pirkšanas labāk konsultēties ar juristu. Piemēram, var parādīties neuzskaitīti mantinieki, kuri pieprasa dzīvokļa daļu, un krāpnieciska shēma var tikt maskēta kā dāvinājuma līgums.

Uzziņas par reģistrēto dzīvoklī

Jums būs nepieciešama reģistrācijas apliecība veidlapā Nr.9 - tajā ir redzams, kurš šobrīd ir reģistrēts telpā. Varat arī izsniegt arhīva izziņu, lai noskaidrotu, kurš dzīvoklī bijis reģistrēts agrāk, un pārbaudīt, vai starp šiem cilvēkiem nav uz laiku atbrīvotu personu. Ja tādi ir, labāk sazināties ar juristu.

Nepieciešama arī izziņa par izreģistrāciju veidlapā Nr. 12. Šeit ir uzskaitīti cilvēki, kuri viena vai otra iemesla dēļ tika izrakstīti no dzīvokļa: piemēram, atrodas ārstniecības iestādē, izcieš cietumsodu vai ir devušies prom. trūkst. Ja katrā ailē ir "nē", viss ir kārtībā, pretējā gadījumā pārbaudiet ar īpašnieku, kas tagad notiek ar šiem cilvēkiem.

Alēna Kvača

Ja, saņemot izziņu veidlapā Nr.12, izrādītos, ka dzīvoklī reģistrēta persona, kura šobrīd atrodas cietumā, ieteiktu ar šo objektu nenodarboties. Pēc soda izciešanas pilsonim ir tiesības reģistrēties savā bijušajā dzīvesvietā.

Tiesībspējas apliecības

Ja tiesa ierobežoja pārdevēja rīcībspēju vai viņš nesaprata savas rīcības jēgu, darījumu var atzīt par spēkā neesošu.

Alēna Kvača

Ja dzīvoklī reģistrētā persona izrādās rīcībnespējīga, jāņem vērā, ka šai cilvēku kategorijai tiek veikta pārbaudes procedūra tiesā. Pārbaudes laikā ir jāatzīst pilsoņa rīcībnespēja. Papildus tiek iecelts arī aizbildnis, kurš pārstāv aizbilstamā intereses un nodrošina, ka pārvietošana notiek likumā noteiktajā kārtībā.

Lai būtu drošībā, paprasiet dzīvokļa īpašniekam psihiatra un narkologa izziņu - tas liecina, ka viņš ir prātīgs un nav reģistrēts. Jūs varat uzaicināt speciālistu veikt aptauju tieši par darījumu.

Pilnvara

Ir diezgan riskanti pirkt dzīvokli nevis no īpašnieka, bet gan no viņa pārstāvja, kurš ir pilnvarots rīkoties ar īpašumu. Bet, ja nav citu iespēju, pārliecinies, ka ar pilnvaru viss ir kārtībā. Tam jābūt notariāli apliecinātam, un jūs varat novērst šaubas par dokumenta autentiskumu ar Federālās notāru palātas palīdzību. Salīdziniet informāciju par principālu un pārstāvi ar to, kas norādīts viņu pasēs. Ja principāls nevar ierasties uz darījumu un uzrādīt pasi, lūdz atsūtīt notariāli apliecinātu kopiju. Noteikti pievērsiet uzmanību pilnvaras derīguma termiņam un noskaidrojiet, kādas pilnvaras ir pārstāvim - iespējams, viņš nav tiesīgs slēgt darījumus pilnvarotāja vārdā.