Kāda bija hipotēka dažādos vēstures laikmetos

2024 Autors: Malcolm Clapton | [email protected]. Pēdējoreiz modificēts: 2023-12-17 04:04

Kā cilvēki risināja jautājumu par mājokļa iegādi kredītā no aizvēsturiskiem laikiem līdz 21. gadsimtam.

Mūsdienu finanšu instrumenti ir radikāli mainījuši cilvēka attieksmi pret savu ekonomiku. Ņemiet to pašu hipotēku: tas ļāva cilvēkiem iegādāties mājokli un citu nekustamo īpašumu ar tādiem nosacījumiem, kas iepriekš bija vienkārši neiespējami. Noskaidrosim, kā hipotēkas jautājums tika sakārtots dažādos laikmetos, lai saprastu, cik ļoti tas palīdzēja cilvēkiem uzlabot savu dzīvi.

1. Paleolīts un agrāk

Zinātnieki diezgan maz zina, kā aizvēsturiskos laikos tika iekārtota ģimenes un saimnieciskā dzīve. Arheologi un paleoģenētiķi labākajā gadījumā var rekonstruēt cilvēku grupu lielumu, to ģenētisko līdzību un nodarbošanos.

Lai rekonstruētu paleolīta laikmeta iedzīvotāju paražas, viņi parasti aplūko vairāk vai mazāk modernas mednieku-vācēju ciltis (piemēram, gvajaku tautu, kas dzīvo mūsdienu Paragvajas teritorijā). Bet šķiet, ka senie cilvēki bija pakļauti patrilokalitātei - ģimenes attiecību veidam, kurā sieviete dodas uz sava vīra tēva cilti (ja jēdziens "vīrs" mūsu izpratnē vispār ir attiecināms uz šādu senatni). Nu viņiem noteikti bija eksogāmija – cieši radniecīgu laulību aizliegums. Vispār man bija jādzīvo pie vecākiem.

Ja būtu moderna hipotēka: varbūt dažas ģimenes būtu varējušas paņemt hipotēkas pārtikai, apģērbam un ieročiem un izveidot jaunu cilti. Apmēram tāpat kā tagad jaunās ģimenes draudzīgi iekārtojas jaunbūvēs. Rezultātā jaunās cilts pārstāvjiem būtu tāda paša vecuma svīta.

2. Senajā Grieķijā

Faktiski vārdam "hipotēka" ir grieķu izcelsme un tas tiek tulkots kā "pamats", "ķīla" vai pat "brīdinājums". Tā sauca stabu, kas tika uzstādīts uz zemes gabala robežas, lai tas "brīdinātu", ka šī vieta kalpo kā nodrošinājums parādam.

Tādējādi grieķu vidū hipotēka bija parādnieka mantiskās saistības pret savu kreditoru veids: nemaksāšanas gadījumā kreditoram bija tiesības atņemt ieķīlāto zemi. Pirms hipotēku attīstības maksātnespējīgais parādnieks kreditora priekšā bija atbildīgs ar personisku brīvību, tāpēc hipotēka bija progresīvāks ekonomisko attiecību pasākums.

Dabiski, ka tam Grieķijas sabiedrībā bija jāpastāv attīstītai zemes privātīpašuma institūcijai. 621. gadā pirms mūsu ēras Atēnu valdnieks Drakonts sastādīja pirmo rakstīto likumu kopumu (jā, ļoti drakoniskos pasākumus), kas bargi sodīja jebkuru iejaukšanos svešā īpašumā. Tas deva impulsu kredīta un parādu attiecību attīstībai, kurās zeme darbojās kā nodrošinājums. Grieķijas hipotēka pilnībā darbojās 6. gadsimta sākumā pirms mūsu ēras.

Bet šāda hipotēka nebija pieejama visiem: lai to izmantotu, bija nepieciešams savs īpašums.

Ģimenes vecākais dēls bija tēva mantojuma mantinieks, tāpēc viņš varēja atvest sievu uz vecāku māju, kas vēlāk kopā ar zemi pārgāja viņa īpašumā. Tieši viņš nākotnē varēja paļauties uz hipotēku, kas patiesībā viņam vairs nebija vajadzīga.

Taču jaunākie dēli šajā ziņā bija nelabvēlīgā situācijā un varēja vai nu apmierināties ar zemes gabaliem, vai arī stāties bagātnieku dienestā, vai meklēt savu laimi kolonijās. Tas viss ne pārāk veicināja ģimenes izveidi salīdzinoši jaunā vecumā.

Ja būtu moderna hipotēka:iespēja vispirms iegūt zemi savā dzimtajā pilsētā un pēc tam par to atmaksāt parādu naudā vai dienestā būtu pagriezusi seno grieķu dzīvi. Jaunākie dēli noteikti būtu sajūsmā. Tiesa, tad viņi būtu dzīvojuši Atēnu, Spartas vai Korintas apkaimē, nevis aptvēruši visu Vidusjūru ar savām kolonijām. Vai, gluži pretēji, tie aptvertu visu ekumēnu.

3. Senajā Romā

Senajā pasaulē hipotēkas bija zināmas Babilonā (Hammurabi likumi VI gs.p.m.ē.), Mezopotāmijā, pat Indijā (2.gs.pmē.). Bet hipotēka kļuva vistuvākā mūsdienu apstākļiem Senajā Romā.

Sākumā parādu attiecības starp romiešiem tika veidotas, tā teikt, nosacīti pirms termiņa, "trasta darījuma" (lat. Fiducia) veidā, un riskus uzņēmās nevis kreditors, bet gan parādnieks: viņš nodeva kreditoru apmaiņā pret naudu, izmantojot īpašas tiesiskas procedūras ķīlu, tas ir, kustamo vai nekustamo īpašumu. Pēc parāda nomaksas viņam atlika vien cerēt, ka kreditors turēs savu solījumu un ar spoguļattēlu juridiskas procedūras palīdzību atdos ķīlu. Ja kreditors kaut kādu iemeslu dēļ atteicās to darīt, parādnieks varēja tikai diskreditēt savu vārdu līdzpilsoņu vidū - likums viņam nekādi nevarēja palīdzēt, darījums ir darījums.

Jau II gadsimtā pirms mūsu ēras hipotēkas attiecības bija ievērojami attīstījušās. Saskaņā ar jauno ķīlas darījuma formu (lat. Pignus) kreditors apmaiņā pret savu naudu vairs nesaņēma īpašumtiesības uz parādnieka mantu, bet tikai tiesības uz šo īpašumu. Kreditoram pat nebija tiesību izmantot šo īpašumu, bet no šī īpašuma iegūtie augļi varēja doties parāda vai procentu samaksai par to. Tikai gadījumā, ja parādnieks nevarēja samaksāt atbilstoši uzņemtajām saistībām, kreditors kļuva par viņa īpašuma īpašnieku.

Visbeidzot, II gadsimta pirms mūsu ēras pirmajās desmitgadēs parādās trešais ķīlas veids, kas patiešām ir tuvs mūsdienu hipotēkām (lat. Hypotheca legalis) - īpašuma ķīla, nenododot to kreditoram.

To veicināja tā laika politisko un ekonomisko apstākļu maiņa: vergu sistēmas vājināšanās un masveida zemes nodošana nomniekiem. Sākotnēji īrnieki - dzīvokļi vai nelieli zemes gabali - ieķīlāja savu kustamo mantu (piemēram, mēbeles vai lauksaimniecības instrumentus) kā nodrošinājumu īrei, bet turpināja to piederēt. Pēc tam par hipotēkas objektu varēja kļūt arī nekustamais īpašums.

Ja aizņēmējs nevarēja samaksāt saskaņā ar līgumu, aizdevējs saņēma tiesības pieprasīt ieķīlāto lietu ar tās sekojošu pārdošanu izsolē un kompensāciju no aizņēmēja parāda atlikuma ieņēmumiem.

Ja būtu moderna hipotēka:romiešu hipotēka jau bija diezgan attīstīta, taču tai bija vairāki trūkumi. Piemēram, senajā Romā netika vests vienots īpašuma reģistrs, un aizdevējs, pieņemot ķīlu, nevarēja būt pārliecināts, ka tas pats īpašums vairs nav ieķīlāts citam aizdevējam un ka aizņēmēja bankrota gadījumā viņa bankrota. hipotēkas tiesības nesadurtos ar kāda cita hipotēkas tiesībām.

Turklāt hipotēka parasti tika attiecināta uz visu aizņēmēja īpašumu, kas padarīja tā apjomu un vērtību nenoteiktu, kas laika gaitā varēja mainīties. Šīs nesakārtotās īpašuma attiecības kavēja hipotēkas attīstību, kas nozīmēja, ka Romas pilsoņi, kuriem tas bija nepieciešams, cieta.

4. Viduslaiku Eiropā

Kā redzams no iepriekš minētā, hipotēka spēj normāli pastāvēt tikai stingri ievērojot darījumu dalībnieku tiesības. Strukturāli sarežģītiem darījumiem bija nepieciešama kontrole un regulēšana, bet ilgtermiņā - labi funkcionējoša reģistrācijas sistēma. To visu varēja nodrošināt tikai valsts. Tāpēc līdz ar Romas impērijas kā vienota centralizēta valsts veidojuma krišanu mūsu ēras 5.-6. gadsimtā hipotēkas institūcija praktiski beidza pastāvēt.

Tas tika atjaunots tikai augsto viduslaiku laikmetā (XII-XIII gs.), uz jauna monetāro un tiesisko attiecību attīstības viļņa. Feodāļiem bieži bija vajadzīga nauda, lai uzsāktu savstarpējos karus vai krusta karus, un tāpēc viņi bija spiesti ieķīlāt savas pilis un senču zemes augļotājiem vai bagātākiem kaimiņiem.

Rezultātā Rietumeiropa kā Romas impērijas pēctece pieņēma un attīstīja hipotēkas institūciju, padarot to vēl formalizētāku, aizsargātu ar izstrādātiem tiesību aktiem. Papildus bija arī speciālas hipotēku grāmatiņas, kurās tika ierakstīta informācija par ieķīlāto nekustamo īpašumu.

Vēlo viduslaiku laikmetā (XIV-XVI gs.) hipotēka beidzot tika nodibināta tādā formā, kādā tā pastāv līdz mūsdienām: ieķīlātais īpašums paliek parādnieka valdījumā, un kreditors saņem tiesības, parāda neatmaksāšanas gadījumā atprasīt ieķīlāto īpašumu ar to sekojošu pārdošanu izsolē …

Ja būtu moderna hipotēka:labi, ja esi liels feodālis un tev ir ko ieķīlāt - un ceri uz kara laupījumu, kas atmaksās gan parādu, gan procentus. Taču lielākā daļa rietumeiropiešu viduslaikos bija nabadzīgi zemnieki, kuriem piederēja pārāk mazi zemes gabali, lai varētu rēķināties ar lieliem aizdevumiem. Un vispār tiesas, tiesas prāvas, notāri un juristi ir bagātajiem un dižciltīgajiem, labākajā gadījumā - lielo pilsētu burgeriem. Nē, hipotēkas viduslaikos vēl bija tālu no vispārpieejamas.

5. Mūsdienīgums

19. gadsimtā rūpniecības izaugsme, urbanizācija un pilsētu infrastruktūras attīstība veicināja hipotekāro kredītu tirgus sprādzienbīstamu izaugsmi. Attīstītākajās Eiropas valstīs - Anglijā, Francijā vai Nīderlandē - būvniecības finansēšanas kreditēšanas principi tika izmantoti aktīvi un visur. Naudas piedāvājums būvniecībā un rūpniecībā tika ieguldīts arī citās Eiropas valstīs, tostarp Krievijas impērijā.

Divdesmitajā gadsimtā hipotēka ieguva īpašu lomu Amerikas Savienotajās Valstīs Lielās depresijas laikā. Tieši viņa veidoja Franklina Rūzvelta “Jaunā darījuma” pamatu.

Amerikas mājokļu tirgū ir divu veidu kredīti – būvniecības aizdevumi un hipotēkas. Kredīta summa nepārsniedz 80–90 procentus no ieķīlātā nekustamā īpašuma vērtības. Pirmās iemaksas lielums, ko aizņēmējs veic no saviem līdzekļiem, attiecīgi ir 10-20 procenti. Valsts nodrošina trūcīgos iedzīvotājus ar atvieglotiem kredītiem par pilnu mājas vērtību.

Mūsdienās ASV hipotekārie kredīti tiek izsniegti uz 15–20 gadiem. Amerikāņu hipotēkas īpatnība ir mērķtiecīgs un sistemātisks valdības atbalsts hipotēku kreditēšanai, izmantojot tādus instrumentus kā sekundārais hipotēku tirgus, valdības aizdevumu apdrošināšana un priekšrocības, iegūstot aizdevumus pilsoņiem ar zemiem ienākumiem. Pateicoties šiem pasākumiem un kredītu pieejamībai, 75 procentiem amerikāņu ir savs mājoklis.

Krievijā hipotēku tirgus sāka attīstīties tikai pēc PSRS sabrukuma. 1997. gadā valdība izveidoja Mājokļu hipotekāro kreditēšanas aģentūru, lai piesaistītu investīcijas hipotēku sektorā. 1998.gadā pieņemts likums "Par hipotēkām (nekustamā īpašuma ķīlām)". Saskaņā ar datiem par rezidentu privātpersonām izsniegtajiem hipotekārajiem kredītiem un iegūtajām prasījuma tiesībām uz hipotekārajiem kredītiem Centrālās bankas rubļos, hipotekārās kreditēšanas pieaugums 2017. gadā, salīdzinot ar pērno gadu, bija 37 procenti. Kopumā 2017. gadā aizdevumos tika izsniegti vairāk nekā divi triljoni rubļu. Tas kļuva iespējams, pateicoties konsekventai bāzes likmes samazinājumam. 2017. gada decembrī tas tika fiksēts. Krievijas Banka nolēma saglabāt bāzes likmi 7,25% gadā un 7,25% gadā.

Mūsdienu hipotēkas vispārējā tendence ir acīmredzama - tā kļūs arvien pieejamāka arvien lielākam skaitam iedzīvotāju. Valstu, kas atbalsta šāda veida kreditēšanu, mērķis ir nodrošināt savu mājokli maksimālajam iedzīvotāju un jauno ģimeņu skaitam.