Dzīvokļa īrēšana vai hipotēkas ņemšana: kas ir izdevīgāk

2024 Autors: Malcolm Clapton | [email protected]. Pēdējoreiz modificēts: 2023-12-17 04:04

Detalizēta analīze ar piemēriem un aprēķiniem.

Salīdzinot hipotēkas un nekustamā īpašuma īri, materiālais aspekts parasti pazūd otrajā plānā. Diskusijas dalībnieki noskaidro, kas ir labāk: maksāt kādam citam onkulim vai nonākt bankas verdzībā, pārmaksāt, bet par savējiem, vai nemitīgi pārvietoties, meklējot izdevīgākas iespējas. Bet, ja atstāj noskaņojumu un pievēršas skaitļiem, tad situācija kļūst skaidrāka.

Īre un hipotēka skaitļos

Cenu izmaiņas nekustamajiem īpašumiem un īres dzīvokļiem, kā arī inflācijas apmēru ilgtermiņā var prognozēt tikai aptuveni, tāpēc aprēķini būs neprecīzi. Un tomēr skaitļi ir daiļrunīgāki par vārdiem.

Vidējā svērtā likme hipotekārajiem kredītiem šā gada aprīlī, saskaņā ar Centrālās bankas datiem, bija 9, 64%. Pēc Domofond.ru analītiķu domām, dzīvokļa īrēšana 2018. gada martā bija vidēji par 0,7% lētāka nekā 2017. gada decembrī. Taču precizitātes labad pieņemsim, ka saimnieks palielinās maksājumus par 5% gadā.

Aprēķiniem ņemsim reģionālo centru, pilsētu ar vienu miljonu iedzīvotāju Volgogradu un federālo pilsētu Sanktpēterburgu.

Volgograda

Hipotēka

Divistabu dzīvokļa vidējā cena Volgogradā, pēc Domofond.ru datiem, ir 2 365 695 rubļi. Apsveriet situāciju, ja esat uzkrājis sākotnējo iemaksu 15%, 25% un 50% apmērā no dzīvokļa vērtības un ņēmāt hipotēku ar 9,64% gadā uz 10 gadiem.

Pirmā iemaksa, rubļi	Ikmēneša maksājums, rubļi	Pārmaksa, rubļi	Dzīvokļa kopējā cena, rubļi
354 854, 15%	26 176	1 130 060	3 495 755
591 250, 25%	23 088	996 818	3 361 818
1 182 500, 50%	15 392	664 546	3 029 546

Aprēķinos nav ņemtas vērā papildu izmaksas par saistītiem pakalpojumiem mājokļa apdrošināšanas veidā un persona, kas ņēma hipotēku, un kompensācija, piemēram, nodokļu atlaide.

Pieņemsim, ka nekustamā īpašuma cenas pieaugs par 5% gadā, tad pēc 10 gadiem dzīvoklis maksās 3,67 miljonus rubļu.

Noma

Divistabu dzīvokļa īres vidējās izmaksas Volgogradā ir 15 845 rubļi mēnesī. Ja saimnieks īres maksu paaugstinās par aptuveni 5% gadā, tad pēc 10 gadiem īrniekam būs jāmaksā 24 556 rubļi mēnesī. Kopumā gadu gaitā viņš par dzīvošanu maksās 2 389 344 rubļus. Par starpību starp hipotēkas ar pirmo iemaksu 15% un īres maksu īrnieks var īrēt dzīvokli par prognozēto cenu 2028. gadam vēl trīs gadus un deviņus mēnešus.

Ar vidējo algu Volgogradā 28 483 rubļi ģimenei, kurā ir divi strādājoši pieaugušie, gan īres, gan hipotēkas maksājumi šķiet iespējami.

Tāpat ir vērts padomāt, ka īrniekam ir neiztērēti uzkrājumi pirmajai iemaksai (ja tādi ir), kurus viņš var ielikt bankā uz procentiem. Saskaņā ar Centrālās bankas datiem vidējā svērtā likme noguldījumiem ar termiņu no viena līdz trim gadiem 2018. gadā ir 6,41%. 10 gadu laikā rādītājs mainīsies vairākas reizes, bet aprēķiniem izmantosim šo konkrēto skaitli. Aprēķinos nav ņemta vērā kapitalizācija.

Pirmā iemaksa (iekrājumi), rubļi	Summa 10 gados, rubļi
354 854, 15%	582 315
591 250, 25%	970 241
1 182 500, 50%	1 940 482

Attiecīgi 10 gadu laikā īrnieks ne tikai tērēs mazāk, bet arī nopelnīs no depozīta.

Īre un uzkrājumi

No iepriekšējās rindkopas ir skaidrs, cik cilvēks varēs uzkrāt depozītā 10 gadu laikā, ja turpinās īrēt māju.

Vislielākās iespējas uzkrāt dzīvoklim un iegādāties to bez ķīlas ir cilvēkam, kuram ir puse no dzīvokļa pašizmaksas, bet tikai tad, ja nekustamā īpašuma cena nemainās.

10 gadu laikā dzīvokļa iegādei viņam nepietiks ar 425 213 rubļiem. Lai visa summa īstajā laikā būtu uz rokas, viņam mēnesī būs jāuzkrāj nedaudz vairāk par 3,5 tūkstošiem rubļu.

Pēc pieciem gadiem viņa depozītā būs 1 561 491 rublis. Lai iegādātos dzīvokli šajā laikā, cilvēkam visus piecus gadus nepieciešams atlikt 13, 4 tūkstošus mēnesī. Kopā ar mājokļa īres izmaksām viņš pirmajā gadā iztērēs 29,3 tūkstošus un piektajā – 32,6 tūkstošus. Attiecīgi, ja viņš pērk dzīvokli pēc pieciem gadiem, kopējās izmaksas ar īri būs 3 415 482 rubļi, desmit - 4 755 039 rubļi. Abas iespējas ir dārgākas nekā hipotēkas.

Sanktpēterburga

Hipotēka

Divistabu dzīvokļa vidējā cena Sanktpēterburgā ir 6 797 671 rublis.

Pirmā iemaksa, rubļi	Ikmēneša maksājums, rubļi	Pārmaksa, rubļi	Dzīvokļa kopējā cena, rubļi
1 019 651, 15%	75 210	3 247 152	10 044 823
1 699 418, 25%	66 362	2 865 134	9 662 805
3 398 836, 50%	44 241	1 910 089	8 707 760

Lai nepārmaksātu par hipotēku, ir vai nu jāuzkrāj sākuma maksājums vismaz puse no dzīvokļa izmaksām, vai arī jāpalielina ikmēneša maksājums un jāsaīsina kredīta termiņš. Ar vidējo algu 58, 5 tūkstoši rubļu, acīmredzot, ne visi to var izdarīt.

Pēc 10 gadiem dzīvoklis it kā maksās 10,99 miljonus rubļu.

Noma

Divistabu dzīvokļa īres vidējās izmaksas Sanktpēterburgā ir 32 744 rubļi mēnesī. Palielinoties īres izmaksām par 5% gadā, 10 gadu laikā ikmēneša maksājums būs 50 787 rubļi, un īrnieks kopā maksās 4 942 178 rubļus. Par starpību starp hipotēkas ar pirmo iemaksu 15% un īres maksu īrnieks var īrēt dzīvokli par prognozēto cenu 2028. gadā vēl astoņus gadus un trīs mēnešus.

Neatlaidiet arī savus ietaupījumus.

Pirmā iemaksa (iekrājumi), rubļi	Summa 10 gados, rubļi
1 019 651, 15%	1 673 247
1 699 418, 25%	2 788 744
3 398 836, 50%	5 577 490

Īre un uzkrājumi

Un atkal cilvēks, kuram jau ir puse no tā cenas, var rēķināties ar dzīvokļa iegādi bez hipotēkas. Taču viņam būs problemātiski ievērot piecu gadu termiņu. Pēc pieciem gadiem viņa kontā būs 4 448 162 rubļi. Lai savāktu nepieciešamo summu, katru mēnesi viņam jāsakrāj 39, 2 tūkst. Kopā ar īres izmaksām viņam pirmajā gadā būs jāatvēl 72 tūkstoši mēnesī.

Ja viņš pērk dzīvokli piecu gadu laikā, kopējās izmaksas, ieskaitot īri, tiek lēstas 8 968 837 rubļu apmērā, 10 gados - 11 739 849 rubļu apmērā.

Tātad, kas ir izdevīgāk

Pēc vidējiem aprēķiniem, īre ir izdevīgāka. Visos gadījumos ikmēneša īres maksa ir mazāka par hipotēkas maksājumu. Tajā pašā laikā sākotnējais maksājums ne tikai netiek iztērēts, bet arī ienes naudu.

Taču pēc 10 gadiem cilvēkam, kurš izvēlējies hipotēku, dzīvoklis piederēs, savukārt īrniekam ne.

Kas attiecas uz mājokļa īri un vienlaicīgu uzkrājumu palielināšanu dzīvoklim, arī šeit viss nav tik vienkārši. Paredzamie faktori darbojas: jo vairāk naudas jums ir uz rokas, jo lielāki ienākumi un zemākas nekustamā īpašuma un īres izmaksas jūsu pilsētā, jo lielākas iespējas jums ir uzkrāt dzīvokli bez hipotēkas un palikt neizdevīgā stāvoklī. Taču, veicot aprēķinus, viņi parasti neņem vērā, ka nekustamo īpašumu cenas var būtiski pieaugt 10-15 gadu laikā.

Tāpēc ir vērts ņemt vērā vēl vienu galveno rādītāju - laiku. Ilgtermiņa prognozes ir sarežģītas pat speciālistiem. Un stabilitāte valstī ir tuvāka reliģiskam rādītājam: vai nu tu tam tici, vai netici. Tāpēc, ja dzīvoklim jākrāj vairāk nekā piecus gadus, aprēķinos jāiesaista ne tikai loģika, bet arī intuīcija.

Lūdzu, ņemiet vērā, ka inflācija samazina naudas vērtību, un nekustamo īpašumu vērtība pieaug.

Tomēr, pēc Rosstat datiem, pēdējos trīs gados cenas otrreizējā tirgū ir samazinājušās visu veidu dzīvokļiem, izņemot elitāros.

Kā papildu faktoru ir vērts apsvērt pensionēšanās vecuma tuvumu. Dzīvokli īrēt par pensiju maksājumiem būs grūti, bet lielajās pilsētās tas būs neiespējami. Tāpēc šajā laikā ir labi, ja jums ir savs mājoklis, pat ja esat to ieguvis ar pārmaksu.

Arguments, ka par bankā nonākušo naudu varētu īrēt dzīvokli līdz mūža galam, ir pamatots, ja atsakāties no mājas pirkšanas lielā pilsētā un īrējat dzīvokli par ļoti izdevīgu cenu. Tātad, ja jūs ietaupīsiet 3 miljonus pārmaksā, tas jums iegūs 25 tūkstošus mēnesī 10 gadus (bet jāņem vērā inflācija).

Var arī iemaksāt naudu. Summa 3 miljonu apmērā, ņemot vērā pašreizējos vidējos noguldījumu procentus, procentus ienesīs 15 tūkstošus rubļu mēnesī, 4 miljoni - 20 tūkstošus.

Kā aprēķināt, kas jums ir vislabākais

Vidējie aprēķini dod vidējos rezultātus, tāpēc, lai saprastu, kas tev ir izdevīgāk, aprēķini būs jāveic pašam. Lai to izdarītu, jums ir nepieciešami šādi dati:

1. Dzīvokļa īres maksas apmērs.
2. Jūsu uzkrājumu summa, kuru plānojat izmantot kā pirmo iemaksu.
3. Dzīvokļa, kuru vēlaties iegādāties, izmaksas.
4. Hipotēkas procentu likme (var izmantot vidējo valstī vai to, ko piedāvā banka, kurā vēlaties ņemt hipotēku).
5. Bankas depozīta procentuālā daļa, kurai esat gatavs uzticēt savu naudu uz ilgu laiku.

Ja izvēlaties starp hipotēku un mājokļa īri, vienlaikus ietaupot naudu dzīvokļa iegādei

1. Hipotēka

Ar palīdzību vai savas bankas mājaslapā aprēķiniet, cik gadus aizņems Jūsu hipotēka ar optimālo ikmēneša maksājumu, kāda būs pārmaksa.

Ar dzīvokļa cenu 5,2 miljoni rubļu, sākuma iemaksu 3,2 miljoni, procentu likmi 11% un hipotēkas termiņu septiņi gadi, ikmēneša maksājums būs 34 245 rubļi, bet pārmaksa - 876 569 rubļi.

2. Dzīvokļa īrēšana

Aprēķiniet, cik gadu gaitā maksāsiet par dzīvokļa īri, ņemot vērā iespējamos īres maksas pieaugumus.

Piemēram, jūs mēnesī iedodat 22 tūkstošus rubļu un trīs gadus īrējat dzīvokli. Šajā laikā cena ne reizi nav cēlusies, taču redzams, ka pēc septiņiem gadiem īre vairs nemaksās tikpat. Līdz ar to nākamajā gadā, domājams, īrei atdosiet 22 × 12 = 264 tūkstošus, nākamajos trīs gados - 24 × 36 = 864 tūkstošus, pārējos trīs - 26 × 36 = 936 tūkstošus, kopā - 2,06 miljons rubļu.

3. Noguldījums un uzkrājumi

Aprēķiniet, cik naudas jums būs uzkrāts noguldījumā uz hipotēkas termiņu, un novērtējiet summu. Pēc tam aprēķiniet, cik naudas jums būs pēc pirmā gada, otrā un tā līdz hipotēkas termiņa beigām. Tāpat izlemiet, kādu summu ik mēnesi varat atlicināt dzīvokļa iegādei, aprēķiniet, cik naudas tas jums dos pēc gada vai diviem, un tā līdz hipotēkas termiņa beigām. Tagad, vienkārši pieskaitot depozīta un uzkrājuma summu, uzziniet, pēc cik gadiem varēsiet iekasēt naudu par nekustamo īpašumu.

Noguldījumam bez kapitalizācijas ar procentu likmi 6,1%, summa 3,2 miljoni rubļu septiņos gados pārvērtīsies par 4 566 400 rubļiem.

Pat ja nekustamo īpašumu cenas neceltos, tad septiņos gados dzīvokli bez hipotēkas nopirkt nav iespējams.

Pastāv iespēja negaidīt, kamēr depozītā uzkrāsies vajadzīgā summa, un ietaupīt 20 tūkstošus rubļu mēnesī vai 240 tūkstošus gadā. Tad pēc pieciem gadiem ietaupījums būs 5 376 000 rubļu. Ņemot vērā nomas maksu, nekustamā īpašuma kopējās izmaksas būs 6 640 000 rubļu, un paliks 176 000. Septiņus gadus hipotēka dzīvoklim dosies uz 6, 8 milj. Tas ir, izmaksas ir apmēram tādas pašas, bet divi gadi ir ietaupīti, tas ir, īrēt mājokli un ietaupīt šajā laikā ir izdevīgāk.

Šie aprēķini darbojas tikai tad, ja dzīvokļa izmaksas nav mainījušās piecus gadus un īres maksa nav sadārdzinājusies straujāk, nekā prognozēts.

Kad dzīvoklim nevar uzkrāt pat uz hipotēkas termiņu, ir skaidrs, ka aizņemties bankā ir izdevīgāk nekā krāt.

Ja izvēlaties starp hipotēku vai īri, neplānojot iegādāties dzīvokli nākotnē

1. Atcerieties, cik daudz jūs dodat saimniekam

Ņemsim skaitļus no iepriekšējā piemēra - 22 tūkstoši rubļu.

2. Aprēķiniet savu ikmēneša hipotēkas maksājumu

Atkal skaitlis no iepriekšējā piemēra ir 34,3 tūkstoši rubļu.

3. Salīdziniet divus skaitļus

Acīmredzot īrēt ir izdevīgāk, pat ja aprēķinos neņem vērā pirmo iemaksu. Ja viss nav tik vienkārši, pirmās iemaksas summu sadaliet ar hipotēkas mēnešu skaitu un saņemto summu pievienojiet ikmēneša maksājumam:

3 200 000 ÷ 84 = 38;

34,3 + 38 = 72,3 tūkstoši rubļu.

Salīdzinājums ar 22 tūkstošiem ir vēl skaidrāks. Un pat ja pēc septiņiem gadiem īre sadārdzināsies divas reizes, īrēt dzīvokli tik un tā būs izdevīgāk.

Taču jau astotajā gadā cilvēks ar hipotēku to pilnībā atmaksās un maksās tikai par komunālajiem maksājumiem. Un īrnieks turpinās maksāt par īri tikpat daudz. Savukārt, ja īres maksa neceltos, summa, kas būtu nonākusi hipotēkā, pietiktu nomas līgumam uz 26 gadiem.

4. Aprēķiniet, cik daudz jūs nopelnīsiet no naudas, kas varētu būt nonākusi pirmajā iemaksā

Septiņu gadu laikā depozīts būs 4,57 miljoni rubļu. Un, ja atlikt starpību starp maksājumiem 12,3 tūkstošu apmērā mēnesī, tad pēc septiņiem gadiem tas ienesīs vēl 1,03 miljonus. Kopējā summa 5,6 miljoni, kas noteikta ar 6,1% gadā, ienesīs procentus 28,5 tūkstošus rubļu mēnesī.