Kā pareizi noformēt īres līgumu

2024 Autors: Malcolm Clapton | [email protected]. Pēdējoreiz modificēts: 2023-12-17 04:04

Izdevīgāk ir īrēt dzīvokli tieši caur īpašnieku, apejot nekustamo īpašumu birojus. Bet tad līgums būs jāslēdz patstāvīgi, un tas nav viegls jautājums: jāņem vērā daudzi punkti un detaļas, lai izvairītos no problēmām nākotnē un dzīvotu mierā un pārliecībā. Šajā rakstā izdomāsim, kam pievērst uzmanību, sastādot īres līgumu.

Tūlīt izdarīsim atrunu: šajā rakstā mēs īpaši pievērsīsimies dzīvojamo telpu komerciālās nomas līgumam, ko regulē Krievijas Federācijas Civilkodeksa 35. nodaļa un daļēji arī Krievijas Federācijas Mājokļu kodeksa 5. nodaļa. Krievijas Federācija, tas ir, privātpersona īrē dzīvokli. Likumā ir atšķirība starp nomas līgumu (kas tiek slēgts ar privātpersonu) un nomas līgumu (kas tiek noslēgts ar juridisku personu). Tomēr parastajā runā tiek lietots vispāratzītais vārds "īre". Tāpēc šajā materiālā vienkāršības labad kā līdzvērtīgus lietosim abus terminus - "īre" un "īre".

Dokumenti

Nekādā gadījumā nevilcinieties lūgt dzīvokļa īpašniekam iesniegt pilnu dokumentu paketi:

• pase;
• nepieciešama dzīvokļa īpašumtiesību reģistrācijas apliecība;
• papildus: apmaksātas komunālo maksājumu kvītis (lai pārliecinātos, ka uz tiem nav parādu) un izraksts no mājas grāmatiņas par uz dzīvojamās telpas reģistrētajām personām.

Ja dzīvoklim ir vairāki īpašnieki, tad ar viena piekrišanu nepietiek, jāsaņem visu piekrišana. Ir trīs iespējamie notikumu attīstības scenāriji:

1. Pievienojiet visu kopīpašnieku rakstisku piekrišanu.
2. Viens kopīpašnieks slēdz līgumu ar citu personu pilnvaru.
3. Pie līguma noslēgšanas visi īpašnieki ir klātienē (tad līgumā norādīts, ka dzīvokli izīrē visi īpašnieki vienlaicīgi).

Rakstiska piekrišana nepieciešama arī no personām, kuras nav tās īpašnieki, bet ir reģistrētas dzīvojamās telpās. Pretējā gadījumā viņi jebkurā laikā var pieprasīt savas tiesības, un jums būs steidzami jāmeklē jauns mājoklis.

Tā kā runa ir par dzīvokļa īri, tas nozīmē, ka īrnieks ir fiziska persona. Tāpēc viņam līdzi jāņem pase. Ja netaisāties dzīvot dzīvoklī viens, tad nepieciešami arī otrā (trešā, piektā) īrnieka pases dati.

Nekustamā īpašuma nomas līgumi ir pakļauti valsts reģistrācijai. Izņemot līgumu, kas noslēgts uz nepilnu gadu.

Jēdziens

Darba līgums var būt īstermiņa (līdz vienam gadam) un ilgtermiņa (no viena gada līdz pieciem gadiem). Ja līgumā nav teikts ne vārda par termiņu, tiek uzskatīts, ka tas noslēgts maksimāli uz pieciem gadiem. Galvenā atšķirība starp ilgtermiņa un īstermiņa līgumiem ir nosacījumi īrnieku izlikšanai.

Īstermiņa līgums

Īpašnieks var noteikt termiņu, kurā puses var lauzt līgumu pirms termiņa. Ja šāds termiņš nav noteikts, viņam nav tiesību izlikt īrniekus pirms līguma termiņa beigām. Bet, beidzoties šim periodam, īpašnieks pats izlemj, vai turpināt īrēt dzīvokli tiem pašiem īrniekiem vai meklēt citus.

Ilgtermiņa līgums

Īpašniekam šķirties no īrniekiem ir daudz grūtāk. Beidzoties līguma termiņam, izīrētājs nevar vienkārši ievākt dzīvoklī kādu citu: ja viņš par savu vēlmi īrniekam nav paziņojis vismaz trīs mēnešus pirms līguma termiņa beigām, tiek uzskatīts, ka līgums tiek automātiski noslēgts. atjaunota saskaņā ar vecajiem nosacījumiem.

Ja saimnieks saka, ka vairs neplāno īpašumu izīrēt, tad īrniekiem jāizvācas. Bet šajā gadījumā viņš tiešām nevar īrēt dzīvokli vismaz uz gadu, pretējā gadījumā iepriekšējiem īrniekiem ir tiesības vērsties tiesā un prasīt zaudējumu atlīdzību.

Atšķirībā no saimnieka, īrnieks var lauzt līgumu jebkurā laikā, nenorādot iemeslu.

Dzīvokļa un īpašuma stāvoklis

Remonti un uzlabojumi

Aktuāls jautājums: kurš veic remontdarbus? Parasti līgumā ir formulējums, ka "pēc īres līguma termiņa beigām īrnieki apņemas atdot telpas tādā pašā veidā, kādā tā tika nodrošināta." Tāpēc līgumā uzreiz jānorāda, ko dzīvoklī drīkst mainīt un ko nē.

Turklāt bez īpašnieka piekrišanas iedzīvotājiem nav tiesību veikt dzīvojamo telpu reorganizāciju un rekonstrukciju. Piemēram, remonta laikā jūs nevarat vienkārši paņemt un nojaukt iekšējo starpsienu vai paplašināt durvju aili.

Ja ir iespēja veikt remontdarbus, tad līgumā noteikti nosakiet, par cik īres maksa jāsamazina. Ja nav norādes, iespējams, ka visu salabosiet pats, un īpašnieks vienkārši atteiksies atlīdzināt jūsu izdevumus.

Visi kārtējie remontdarbi un izdevumi par to ir uz īrnieka pleciem. Viņš ne tikai uztur kārtību dzīvoklī, bet arī atbild par īpašuma drošību.

Saimniekam jāveic kapitālais remonts, un visus izdevumus sedz viņš (ja līgumā nav noteikts citādi). Ja saimnieks neizrāda interesi par kapitālo remontu, kad tas ir nepieciešams, tad īrniekam ir tiesības:

• patstāvīgi veikt kapitālo remontu, kas paredzēts līgumā vai neatliekamas nepieciešamības dēļ, un piedzīt tā izmaksas no iznomātāja;
• pieprasīt atbilstošu īres maksas samazinājumu;
• pieprasīt līguma laušanu un zaudējumu atlīdzināšanu.

Remontējot vai iegādājoties kaut ko jaunu īrētā dzīvoklī, juridiski runājot, jūs veicat uzlabojumus. Tie var būt atdalāmi un nedalāmi. Piemēram, ja īrnieks par saviem līdzekļiem ir uzstādījis kondicionieri vai ūdens sildītāju (un saimnieks nesamazināja īres maksu vai neatgrieza to izmaksas), viņam ir tiesības tos ņemt līdzi.

Neatņemamus uzlabojumus, piemēram, jaunas tapetes, nevar paņemt līdzi, nesabojājot dzīvokļa izskatu. Tāpēc nomnieks var pieprasīt atlīdzināt to vērtību pēc līguma termiņa beigām. Bet prasība tiks apmierināta, ja līgumā būs norādīts, ka iznomātājs nav iebildis pret šo uzlabojumu.

Īpašuma stāvoklis

Saimnieka pienākums ir nodrošināt īrnieku ar īpašumu labā stāvoklī. Tas nozīmē, ka gadījumā, ja kaut kas traucē izmantot dzīvokli, saimniekam šis iemesls ir jānovērš par saviem līdzekļiem. Pat tādu, par kuru dzīvokļa īrēšanas brīdī viņam pat nebija aizdomas. Piemēram, jūs iedzīvojāties un pārsteigti atklājāt, ka visas caurules jau sen ir sapuvušas un dušā nomazgāties vienkārši nav iespējams. Saimniekam šis trūkums ir jānovērš pēc iespējas ātrāk un pilnīgi bez maksas. Ja viņš to nedara, varat vai nu pats novērst cēloni un pieprasīt izdevumu atlīdzināšanu, vai arī lauzt līgumu.

Uzmanību: saimniekam par saviem līdzekļiem jānovērš tikai tie trūkumi, par kuriem ne viņš, ne jūs nezināt.

Ja, apskatot dzīvokli, redzējāt, ka tur kaut kas nestrādā, vai arī par to tikāt iepriekš brīdināts, tad jau ir Jūsu tiesības piekrist šādam nosacījumam vai meklēt labāku variantu.

Tāpat juristi iesaka papildus līgumam sastādīt arī dzīvokļa pieņemšanas aktu. Tas nosaka mēbeļu, santehnikas, grīdu, logu un visa pārējā stāvokli. Pēc tam tas palīdzēs izvairīties no strīdiem par remonta un mēbeļu kvalitāti. Protams, dzīvoklī ar vecām padomju mēbelēm un bez aprīkojuma tas nav jādara. Taču saimnieks, kurš izīrē māju ar dārgām mēbelēm un tehniku, ir ieinteresēts, lai viņam viss īpašums tiktu atdots atbilstošā stāvoklī, lai varētu pat pievienot īpašuma fotogrāfijas un čekus, kas apliecina tā vērtību. Protams, tiek ņemts vērā dabiskais nolietojums. Bet par saplīsušo TV ekrānu būs jāmaksā īrniekam.

Pievērsiet uzmanību tādai lietai kā "kopīga atbildība", ja īrējat dzīvokli ar kādu kopīgiem spēkiem. Ja līgumā nav paredzēts klauzula par solidāru atbildību, tad visu atbildību uzņemsies tas, kurš noslēdzis līgumu. Respektīvi, ja tavs nolaidīgais kaimiņš kaut ko sabojās, un tikai tu līgumā ierakstīts kā atbildīgs, tad būs jāmaksā.

Noma

Līgumā ir noteikta īres maksāšanas kārtība, nosacījumi un termiņi. Ja par to nav īpašu norādījumu, tad tiek uzskatīts, ka tie ir līdzīgi tiem, kas parasti tiek izmantoti, īrējot šādu īpašumu: dzīvokļa gadījumā tā ir fiksēta maksājuma summa, kas tiek veikta katru mēnesi.

Ja saimnieks lūdz nekavējoties samaksāt maksājumu 2-3 mēnešus avansā vai depozītu, tas ir jāieraksta līgumā.

Tāpat dokumentā jānorāda, cik bieži un cik lielā mērā saimnieks var palielināt maksājumu. Praksē īres pieaugumu parasti fiksē reizi gadā līdz 10% no sākotnējām izmaksām. Bet tas viss ir pušu ziņā.

Ja līgumā šāds punkts nav iekļauts, iznomātājam joprojām ir tiesības paaugstināt īres maksu, taču to var izdarīt ne biežāk kā reizi gadā. Turklāt viņam ir pienākums par to iepriekš rakstiski paziņot īrniekam. Ja jaunie nosacījumi viņam neder, viņš var vienpusēji atkāpties no līguma.

Tāpat īrniekam ir tiesības pieprasīt īres maksas samazinājumu, ja no viņa neatkarīgu apstākļu dēļ ir pasliktinājušies īrējamo telpu apstākļi.

Turklāt

Runājiet ar īpašnieku par visu informāciju. Visticamāk, jums nāksies tikties bieži. Viņš ir noraizējies par savu dzīvokli, jūs uztraucaties par dzīves kvalitāti, tāpēc mācieties sarunāt un pierakstiet dokumentā visas mutiskās vienošanās.

Nereti, bet gadās nepatīkama situācija: reizēm saimnieki labprāt ienāk bez brīdinājuma, pat īrnieku prombūtnē un vairākas reizes mēnesī. Tas ir pamats līguma laušanai ar īrnieka pārvākšanās izdevumu atlīdzināšanu. Lai izvairītos no šādas situācijas, vienkārši pievienojiet līgumam vienu rindiņu par to, cik bieži īpašnieks var ierasties pie jums, vai ir nepieciešams iepriekš brīdināt par to, un norādiet spontānu apmeklējumu aizliegumu jūsu prombūtnes laikā.

Uzziniet, kā saimnieks izturas pret viesiem, dzīvniekiem, un norādiet to līgumā.

Tikai pārrunājot un pielabojot visas svarīgās detaļas, abas puses varēs iztikt bez konfliktiem un bez lieka uztraukuma.

Līguma laušana tiesas ceļā

Jau teicām, ka saimniekam nav viegli šķirties no īrnieka, liela nozīme ir līguma veidam. Bet īrniekam ir tiesības jebkurā laikā lauzt līgumu, taču ar vienu nosacījumu: viņam trīs mēnešus iepriekš rakstiski jāpaziņo par savu vēlmi saimniekam.

Taču reizēm cilvēciski vienoties nav iespējams, un vienai no pusēm ir tikai viena izeja - meklēt taisnību caur tiesu un lauzt līgumu.

Pēc iznomātāja lūguma līgumu pirms termiņa tiesa var izbeigt gadījumos, kad nomnieks:

• izmanto īpašumu ar būtisku līguma noteikumu pārkāpumu vai ar atkārtotiem pārkāpumiem;
• būtiski degradē īpašumu;
• vairāk nekā divas reizes pēc kārtas nemaksā laikā nomas maksu;
• neveic īpašuma kapitālo remontu līgumā noteiktajos termiņos, ja saskaņā ar līgumu par kapitālo remontu ir atbildīgs nomnieks.

Iznomātājs var lauzt līgumu tiesas ceļā tikai tad, ja viņš rakstiski pieprasījis no īrnieka novērst pārkāpumus.

Pēc nomnieka lūguma īres līgumu tiesa var izbeigt pirms termiņa, ja:

• iznomātājs nesniedz īpašumu vai rada šķēršļus, kas liedz pilnvērtīgi izmantot īpašumu;
• īpašumam ir trūkumi, kurus iznomātājs, slēdzot līgumu, nebija norādījis, īrnieks iepriekš nebija zināms un nevarēja tikt atklāts īpašuma apskates laikā;
• iznomātājs neveic īpašuma kapitālo remontu līgumā noteiktajā termiņā vai saprātīgā termiņā;
• īpašums, no īrnieka neatkarīgu apstākļu dēļ, lietošanai nepiemērotā stāvoklī.

Izbeidzot nomas līgumu, nomnieka pienākums ir atdot iznomātājam īpašumu tādā stāvoklī, kādā viņš to saņēmis, ņemot vērā normālu nolietojumu vai līgumā noteiktajā stāvoklī.

Nobeigumā pakavēsimies pie vēl diviem svarīgiem punktiem.

Ja saimnieks dāvina vai pārdod īrētu mājokli, tas neizbeidz īres līgumu. Citiem vārdiem sakot, kad cilvēks atnāk un saka: “Izvācies, es pārdodu dzīvokli”, tas ir nelikumīgi. Īpašnieka maiņa neizraisa mājokļa īres līguma izbeigšanu.

Ja nepieciešams, varat mainīt īrnieku (īrnieku). Tas ir, ja līgums ir noslēgts par vīru un viņš, piemēram, aizbrauc uz Ziemeļpolu ilgā komandējumā, tad ar viņa piekrišanu jūs varat nomainīt īrnieku pret sievu. Šajā gadījumā līgums paliek nemainīgs, tie paši nosacījumi, termiņš turpina plūst un netiek atiestatīts. Bet tas var glābt jūs no birokrātijas, ja rodas kādas problēmas (piemēram, ja jums ir jāpārtrauc līgums vai kaut kas jāiekasē caur tiesu).